Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) seine bisherige Rechtsprechung fortgesetzt und bekräftigt, wonach ein im Mietvertrag geregeltes generelles Verbot, Hunde oder Katzen in einer Mietwohnung zu halten, unwirksam ist.

Der BGH führt aus, dass eine entsprechende Klausel in einem Mietvertrag (sofern sie nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde) den Mieter unangemessen benachteilige. Ein generelles Verbot sei nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gedeckt.

Die unangemessene Benachteiligung zeige sich insbesondere bei Härtefällen, etwa wenn der Mieter auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund angewiesen ist. Auch in diesen Konstellationen wäre nämlich eine Hundehaltung aufgrund des generellen Verbots unzulässig.

Ob die Haltung von Tieren darüber hinaus zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, könne grundsätzlich nur im Einzelfall beurteilt werden. Hierfür sei eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters sowie auch andere Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Ergibt eine solche Abwägung, dass die Tierhaltung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung umfasst ist – etwa weil von den Tieren keine unzumutbaren Störungen ausgehen – stelle ein generelles Verbot der Tierhaltung eine Gebrauchseinschränkung der Mietwohnung dar, die der Mieter nicht hinnehmen müsse.

Die Unwirksamkeit einer solchen mietvertraglichen Klausel führt indes nicht dazu, dass jedermann ohne Rücksicht auf die Interessen anderer Hunde oder Katzen in seiner Mietwohnung halten kann. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt vielmehr die gesetzliche Regelung, nach der eine umfassende Abwägung der jeweiligen Interessen zu erfolgen hat.

Losgelöst von einem generellen Verbot ist es nach Ansicht des BGH auch unzulässig, wenn die Haustierhaltung im Mietvertrag generell von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig gemacht wird. Für einen solchen umfassenden Erlaubnisvorbehalt bestehe kein berechtigtes Interesse des Vermieters. Auch eine solche mietvertragliche Klausel ist deshalb unwirksam. Auch in diesem Punkt bekräftigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung.

Durch das Urteil werden die Rechte der Mieter gestärkt und ihre Belange geschützt. Dies gilt jedenfalls insoweit, als die Tierhaltung durch eine im Mietvertrag vorgegebene und vorformulierte Klausel generell verboten oder von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht wird. Anders stellt sich die Rechtslage dar, wenn Vermieter und Mieter ein solches Verbot individual vertraglich aushandeln und vereinbaren. In diesem Fall wäre die Tierhaltung in der Mietwohnung tatsächlich generell unzulässig.